Проверено: Игорь Савельев, редактор по кредитам и банковским продуктамОбновлено 14 июня 2026 г.

Ипотека · ипотечный кредит

Ипотечный калькулятор: платёж и переплата

Посчитайте ежемесячный платёж и переплату с учётом первоначального взноса и срока, проверьте право на льготную программу и сравните условия банков.

Срок до 30 лет
Учитываем первоначальный взнос
Льготные программы и вычет

Ипотечный калькулятор

Платёж, сумма кредита и переплата

Стоимость жилья ₽

1 млн ₽30 млн ₽

Первоначальный взнос %

0%90%

Срок лет

Процентная ставка % годовых

Ежемесячный платёж —

Детали расчёта

Первоначальный взнос	—
Сумма кредита	—
Срок	—
Переплата за весь срок	—
Всего выплат банку	—

Расчёт ориентировочный, по аннуитетной схеме, без учёта страхования и комиссий. Итоговую ставку и полную стоимость кредита (ПСК) банк определяет индивидуально и указывает в договоре.

Подобрать ипотеку выгоднее →

Для расчёта нужен включённый JavaScript. Сумма кредита = цена − первоначальный взнос; платёж считается по аннуитетной формуле.

Сайт носит информационно-справочный характер, не является банком, микрофинансовой или иной кредитной организацией и не оказывает финансовых услуг. Расчёты ориентировочные; итоговые ставки, лимиты и условия определяет банк по результатам рассмотрения заявки. Информация не является офертой, рекламой конкретного продукта или индивидуальной финансовой рекомендацией. Ключевая ставка ЦБ и условия банков меняются — сверяйте на дату обращения. Реальную ставку и полную стоимость кредита (ПСК) банк определяет индивидуально по итогам рассмотрения заявки.

Кратко

Ипотека — это долгосрочный кредит под залог недвижимости. Платёж зависит от суммы кредита (цена жилья минус первоначальный взнос), ставки и срока. Семьям и отдельным категориям доступны льготные ставки, а после покупки можно вернуть до 650 000 ₽ налогом.

Первоначальный взнос — обычно от 15–20%; чем он больше, тем ниже ставка и переплата.
Массовая льготная ипотека под 8% завершилась 01.07.2024; остались адресные программы — семейная, IT, сельская, дальневосточная.
Налоговый вычет: до 260 000 ₽ с покупки + до 390 000 ₽ с уплаченных процентов.
Страхование залога обязательно по закону; страхование жизни — добровольное, но снижает ставку.
Досрочное погашение без штрафов — проценты пересчитываются за фактический срок.

Подобрать ипотеку и узнать ставку

Одна заявка — предложения нескольких банков с реальными ставками под ваш профиль и первоначальный взнос.

Подобрать ипотеку →

ФинЗнайка — справочный сервис и не является банком или кредитной организацией. Рассмотрение заявки, ставки и условия определяет банк.

Что влияет на ставку и платёж по ипотеке

Ипотека — самый длинный и крупный кредит в жизни большинства семей, поэтому даже небольшая разница в ставке оборачивается сотнями тысяч рублей переплаты. На итоговый платёж влияют несколько факторов:

Стоимость жилья и взнос — сумма кредита = цена минус первоначальный взнос
Срок — длиннее срок → меньше платёж, но больше переплата
Ставка — рыночная или льготная, зависит от программы и профиля заёмщика
Первоначальный взнос — больше взнос → ниже ставка и риск для банка
Скрытые комиссии — по закону их быть не должно, всё в ПСК
Навязанные услуги — добровольное страхование жизни можно не брать

Льготные ипотечные программы 2026

Массовая льготная ипотека на новостройки под 8% завершилась 1 июля 2024 года. Сейчас государство поддерживает адресные программы — для семей, IT-специалистов и отдельных территорий. Их условия и ставки задаёт государство, оператор — ДОМ.РФ. Параметры периодически меняются, поэтому актуальные ставки и лимиты сверяйте на дату обращения.

Программа	Для кого	Ставка (до)	Особенности
Семейная ипотека	Семьи с детьми (по условиям программы)	≈ 6%	Новостройка или строительство дома; лимит суммы зависит от региона
IT-ипотека	Сотрудники аккредитованных IT-компаний	льготная	Условия и доступность периодически обновляются
Дальневосточная и арктическая	Жители соответствующих регионов	≈ 2%	Возрастные и территориальные ограничения
Сельская ипотека	Покупка/строительство жилья в сельской местности	≈ 3%	Постоянная программа с лимитами

Ставки в таблице — ориентир по верхней планке программ; точное значение зависит от банка, региона и вашего профиля. Проверить актуальные условия и право на участие удобно на сайте ДОМ.РФ.

Первоначальный взнос и материнский капитал

Первоначальный взнос — это часть стоимости жилья, которую вы оплачиваете сами. Обычно банки требуют от 15–20%, по льготным программам — чаще от 20%. Чем больше взнос, тем ниже ставка и переплата, потому что меньше риск для банка. Взнос можно частично или полностью закрыть материнским капиталом — для этого подаётся заявление в Социальный фонд России, деньги переводятся напрямую банку. Маткапитал также можно направить на досрочное погашение долга.

Налоговый вычет по ипотеке

После покупки жилья в ипотеку можно вернуть часть уплаченного НДФЛ — это два разных вычета, которые суммируются:

Вид вычета	Лимит расходов	Максимальный возврат (13%)
Имущественный (с покупки)	2 000 000 ₽	260 000 ₽
С уплаченных процентов по ипотеке	3 000 000 ₽	390 000 ₽
Итого по жилью с ипотекой	—	до 650 000 ₽

Имущественный вычет можно «добрать» по нескольким объектам до лимита, а вычет по процентам предоставляется только по одному объекту недвижимости. Возвращать НДФЛ можно ежегодно по мере уплаты процентов.

Страхование при ипотеке

Страхование предмета залога — самой недвижимости — обязательно по закону (ФЗ-102) на весь срок кредита. Страхование жизни и здоровья заёмщика, а также титульное страхование — добровольные, но при отказе банк обычно повышает ставку на 1–3 процентных пункта. Поэтому выгоду от полиса считайте на весь срок: иногда дешевле взять страховку и сохранить низкую ставку, иногда — отказаться. Полис можно ежегодно переоформлять в той страховой, где дешевле, — банк обязан принять полис любой аккредитованной компании.

Как оформить ипотеку: 4 шага

Оцените бюджет и взносПосчитайте на калькуляторе платёж и убедитесь, что он укладывается в 30–40% дохода семьи. Чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка и переплата.
Проверьте право на льготную программуСемьи с детьми, IT-специалисты, жители Дальнего Востока и села могут претендовать на ставку заметно ниже рыночной. Условия программ — на сайте ДОМ.РФ.
Получите одобрение в нескольких банкахОдобрение действует обычно 60–90 дней. Подайте заявки в 2–3 банка, чтобы сравнить реальные ставки и максимальную сумму — это не вредит кредитной истории.
Выберите объект и оформите сделкуПосле одобрения подберите жильё, закажите оценку, оформите страхование предмета залога и подпишите договор. Сверьте ПСК и график платежей до подписания.

Требования банков к заёмщику

гражданство РФ и, как правило, постоянная регистрация;
возраст обычно от 21 года до 65–75 лет на момент погашения;
подтверждённый доход и стаж на текущем месте от 3–6 месяцев;
приемлемая кредитная история и долговая нагрузка (ПДН) в пределах нормы;
первоначальный взнос из собственных средств или материнского капитала.

Как сэкономить на ипотеке

Проверьте право на льготную программу — ставка может быть в разы ниже рыночной.
Внесите максимально возможный первоначальный взнос: это снижает ставку и переплату.
Сравнивайте предложения по ПСК, а не по рекламной «ставке от …%».
Гасите досрочно — это законно и без штрафов, проценты пересчитают за фактический срок.
Если ставка на рынке снизилась — посчитайте рефинансирование ипотеки.
Не забудьте оформить налоговый вычет — это возврат до 650 000 ₽.

Ипотека или аренда

Универсального ответа нет: ипотека формирует собственный актив, но требует первоначального взноса и привязывает к городу и платежу на годы; аренда мобильнее, но платежи не возвращаются. Решение зависит от срока, на который вы планируете жильё, разницы между платежом по ипотеке и арендной ставкой и доступности льготной программы. Подробный разбор с цифрами — в гайде «Ипотека или аренда».

Источники и нормативная база

Частые вопросы

Какой первоначальный взнос нужен по ипотеке?

Чаще всего банки требуют от 15–20% стоимости жилья, по ряду льготных программ — от 20%. Чем больше взнос, тем ниже ставка и переплата. Первоначальный взнос можно частично или полностью закрыть материнским капиталом.

Можно ли использовать материнский капитал на ипотеку?

Да. Материнский капитал разрешено направить на первоначальный взнос или на досрочное погашение основного долга и процентов по ипотеке. Для этого подаётся заявление в Социальный фонд России — деньги переводятся напрямую банку.

Какие льготные ипотечные программы действуют в 2026 году?

Массовая льготная ипотека на новостройки под 8% завершилась 1 июля 2024 года. Сейчас действуют адресные программы: семейная, IT-ипотека, дальневосточная и арктическая, сельская. Их условия и ставки устанавливает государство, оператор — ДОМ.РФ; актуальные параметры уточняйте на дату обращения.

Какой налоговый вычет можно получить по ипотеке?

Два вычета: имущественный с расходов на покупку — до 2 млн ₽ (возврат НДФЛ до 260 000 ₽), и отдельный вычет с уплаченных процентов по ипотеке — до 3 млн ₽ (возврат до 390 000 ₽). Вычет по процентам по жилью предоставляется только по одному объекту.

Обязательно ли страхование при ипотеке?

Страхование предмета залога (самой недвижимости) обязательно по закону на весь срок кредита. Страхование жизни и здоровья заёмщика — добровольное, но при отказе банк обычно повышает ставку. Выгоду от страховки стоит просчитать на весь срок.

Что выгоднее — короче срок или меньше платёж?

Чем короче срок, тем меньше переплата по процентам, но выше ежемесячный платёж. Оптимально брать максимально комфортный по платежу срок и гасить досрочно, когда есть возможность: по закону досрочное погашение без штрафов, проценты пересчитываются за фактический срок.

Можно ли рефинансировать ипотеку?

Да. Если ключевая ставка снизилась или у вас улучшилась кредитная история, ипотеку можно рефинансировать в другом банке под меньший процент. Выгода появляется, когда новая ставка ниже текущей примерно на 1–1,5 процентного пункта и до конца срока остаётся несколько лет.

Дадут ли ипотеку с плохой кредитной историей?

Шансы ниже, а ставка выше. Перед заявкой проверьте кредитную историю, закройте просрочки и снизьте долговую нагрузку. Крупный первоначальный взнос и созаёмщик с хорошим доходом повышают вероятность одобрения.